轉(zhuǎn)眼間，2020年已經(jīng)過(guò)去了，嶄新的2021年已經(jīng)到來(lái)，今年是“十四五”時(shí)期的第一年。去年11月，新華社受權(quán)發(fā)布了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃，明確提出2021年-2025年間推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，塑造城市風(fēng)貌，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。緊隨其后，年底12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，確定了2021年的八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，在第三項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中，明確提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，簡(jiǎn)稱(chēng)為“舊改”，其針對(duì)的主要是建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)，其改造的內(nèi)容主要是重點(diǎn)完善“水、電、路、氣、網(wǎng)、梯、安、治”等基本功能，量力而行建設(shè)“菜、食、住、行、購(gòu)”“教、科、文、衛(wèi)、體”“老、幼、站、廁、園”等公共配套服務(wù)設(shè)施。
毫無(wú)疑問(wèn)，“舊改”涉及老舊小區(qū)居民生活的方方面面，是“棚改”結(jié)束之后的又一重要民生工程，在全面改造完善后居民生活水平和生活質(zhì)量會(huì)得到顯著提升。然而，如同“棚改”項(xiàng)目一般，有人支持自然有人反對(duì)，支持的人得到了新房安置和貨幣補(bǔ)償，而反對(duì)的人成為了釘子戶。在“舊改”項(xiàng)目中，加裝電梯也總是爭(zhēng)議不斷，支持的人認(rèn)為加裝電梯增添了出行便利性，解決了殘障患病居民、年邁老人上下樓的難題，而反對(duì)的人認(rèn)為加裝電梯不僅影響了老房子的采光通風(fēng)效果，降低了生活舒適度，增加了安全消防隱患，還增添了家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
隨著老齡化程度不斷加快，老齡人口不斷增多，“加裝電梯”也引發(fā)熱議，呼聲欲烈。然而，面對(duì)種種爭(zhēng)議，“加裝電梯”卻難以推進(jìn)。住建部副部長(zhǎng)黃艷曾表示，加裝電梯工程的設(shè)計(jì)和工程方案，盡量兼顧各層居民的合理訴求，盡可能通過(guò)精心的個(gè)性化設(shè)計(jì)，達(dá)到利益最大化、影響最小化。在2021年1月7日，杭州市公開(kāi)發(fā)布了《杭州市老舊小區(qū)住宅加裝電梯管理辦法》，成為了全國(guó)首個(gè)規(guī)范老舊小區(qū)加裝電梯的城市。據(jù)了解文件共35條，將于2021年4月1日起開(kāi)始全面施行，其中有兩大亮點(diǎn)。
1、鼓勵(lì)探索代建租賃、共享電梯等市場(chǎng)化運(yùn)作模式
“代建租賃、共享電梯”，即按照“居民申請(qǐng)、免費(fèi)安裝、有償使用”的原則安裝，電梯前期安裝所需的成本費(fèi)用以及后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用都由安裝單位負(fù)責(zé)，安裝單位可以是電梯公司、物業(yè)服務(wù)公司等等。其電梯產(chǎn)權(quán)也歸安裝單位所有，運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的乘坐費(fèi)用、商業(yè)廣告費(fèi)用也歸安裝單位所有。老房子的業(yè)主僅需要承擔(dān)乘坐電梯的費(fèi)用，很大程度上減輕了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
目前，在北京、廣州、南京、昆明、襄陽(yáng)等多個(gè)城市已有多個(gè)成功加裝“共享電梯”的案例。據(jù)了解，電梯的成本配比為電梯安裝單位出一部分，市政補(bǔ)貼一部分，例如北京加裝電梯市政補(bǔ)貼每部最高64萬(wàn)元，在這個(gè)基礎(chǔ)各個(gè)區(qū)另有資金補(bǔ)貼，比如海淀、朝陽(yáng)、石景山、西城內(nèi)的老舊小區(qū)加裝電梯各補(bǔ)貼6萬(wàn)元、16萬(wàn)元、16萬(wàn)元、24萬(wàn)元不等。而北京市安裝電梯的成本大致在90萬(wàn)左右，也就是說(shuō)在市政大額補(bǔ)貼的情況下，電梯安裝單位是可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期低利潤(rùn)回收成本，賺取利益。
其次，電梯的乘坐費(fèi)用類(lèi)似于公交、地鐵的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照多乘多付，少乘少付，不乘不付；分層計(jì)費(fèi)，層高多計(jì)，層低少計(jì)。例如昆明的一部“共享電梯”，1樓不存在任何費(fèi)用，2、3樓的每次使用費(fèi)為0.2元，4、5樓每次為0.25元，6、7樓為每次0.3元，支持辦理月卡或年卡，年卡不超過(guò)800元/年。
2、雙三分之二表決，雙四分之三同意
“雙三分之二表決”，即本單元建筑物專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。“雙四分之三同意”，即參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
目前，許多業(yè)主在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，早年的時(shí)候都在所在城市或其他城市購(gòu)買(mǎi)了新的電梯商品房居住生活。例如筆者有一位朋友，從小在孝感長(zhǎng)大，大學(xué)在武漢就讀，后面工作就業(yè)了就在武漢買(mǎi)房定居，父母也一起在武漢生活，孝感的老房子一般是空置或者出租。面對(duì)加裝電梯的情況，朋友的答復(fù)是如果不需要出錢(qián)自然不會(huì)反對(duì)，但是要回老家參與表決還是算了，有點(diǎn)浪費(fèi)時(shí)間。這也是許多老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，大多數(shù)老舊小區(qū)住宅都有常年空置的情況。
而在新規(guī)下，一棟6層樓共12戶業(yè)主的老舊小區(qū)住宅，只需要有8戶業(yè)主參與表決，其中有6戶業(yè)主同意即可加裝電梯。對(duì)比以前加裝電梯所需要的業(yè)主百分百同意，進(jìn)一步放寬了加裝電梯所需的條件。但是，如果換個(gè)角度，很有可能會(huì)出現(xiàn)3-6層業(yè)主參與表決同意加裝電梯，1、2層業(yè)主的利益就無(wú)法保障。
因此，在新規(guī)中也明確提出老舊小區(qū)住宅加裝電梯項(xiàng)目協(xié)議書(shū)和初步方案在擬加裝電梯住宅的單元樓道口、小區(qū)公示欄等顯著位置公示十天，公示期滿，直接受到影響的利害關(guān)系人如無(wú)實(shí)名制書(shū)面反對(duì)意見(jiàn)的，則開(kāi)始施行，如有實(shí)名制書(shū)面反對(duì)意見(jiàn)的，根據(jù)利益平衡、權(quán)益受損等事宜當(dāng)事人協(xié)商處理，或者由業(yè)委會(huì)、居委會(huì)等進(jìn)行協(xié)調(diào)調(diào)解。也就是說(shuō)，如果1、2層業(yè)主利益受損，依舊可以一票否決。
結(jié)語(yǔ)：對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯，住建部黃艷副部長(zhǎng)曾提出過(guò)，應(yīng)當(dāng)做大量探索，一些經(jīng)驗(yàn)值得推廣。這次杭州市所提出的加裝電梯新規(guī)來(lái)看，“代建租賃、共享電梯”等市場(chǎng)化運(yùn)作模式如有所成效，將全面推廣，老房子業(yè)主或迎來(lái)一大利好，應(yīng)預(yù)先做好了解。