眾成清泰律師事務所副主任、高級合伙人杜文堂律師做客《小姜說“法”廳》
居住環(huán)境與生活息息相關，有一個好的居住環(huán)境能讓人身心愉悅，而物業(yè)則是小區(qū)公共部分的“大管家”，對小區(qū)的環(huán)境起著重要作用，物業(yè)的服務質量也逐漸成為購房者重要參考部分之一。因此，開發(fā)商一般會對小區(qū)環(huán)境及物業(yè)服務質量有一個十分理想的描述，但是有的業(yè)主入住之后，會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實有些“骨感”，還經(jīng)常會遇到因物業(yè)責任及收費不明確而產生的糾紛，記者邀請到了眾成清泰律師事務所的副主任、高級合伙人杜文堂律師，一起來聊一聊居住環(huán)境中的那些法律知識。
電話連線：
電梯廣告收益歸誰？你的這些權益被侵害了嗎？
“我們小區(qū)最近出現(xiàn)了一件，業(yè)主們都覺得不太合理的事情?！苯?，《小姜說“法”廳》欄目接到了市民李女士的來電，她表示自己家住小高層，原本電梯四壁干干凈凈賞心悅目，結果最近小區(qū)物業(yè)在沒有經(jīng)過業(yè)主同意的情況下，私自按上了電梯廣告，五花八門的海報影響美觀，并且電梯廣告的盈利去處也不得而知，對此，小區(qū)業(yè)主想找物業(yè)要個說法，希望了解相關法律知識。
律師：張女士所反映的物業(yè)張貼電梯廣告的行為屬于《民法典》第二百七十八條所規(guī)定應由業(yè)主共同決定的“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”的情形，上述共同決定應經(jīng)雙“三分之二”以上業(yè)主參與表決，由參與表決的雙“四分之三”以上業(yè)主同意，因此，在小區(qū)包括電梯在內的公共場所、公告設施上經(jīng)營廣告或者進行其他收益，應當經(jīng)過業(yè)主共同決定，物業(yè)公司不得擅自引入廣告。
主持人：那么這部分電梯廣告的收益，應該歸誰所有呢？是否有法律規(guī)定，物業(yè)需要給出收益的明確的去處？
律師：扣除合理成本后，歸業(yè)主所有。《民法典》第二百八十二條規(guī)定“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！绷硗?，《物業(yè)管理條例》第五十四條也規(guī)定了，業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。同時，對于專項資金的使用情況，業(yè)主有權要求定期更新和公開。如果小區(qū)簽訂了物業(yè)服務合同的話，根據(jù)《民法典》第九百四十三條的規(guī)定，物業(yè)應當定期向業(yè)主公開服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等，可以是公開在小區(qū)的公告欄、業(yè)主的微信群等業(yè)主方便知悉情況和獲得信息的地方。實踐中，部分物業(yè)公司為了合理消化或轉移上述收入，可能會在物業(yè)服務合同中約定，該部分收益優(yōu)先用于小區(qū)改造或提升小區(qū)環(huán)境，業(yè)主需要合理關注上述資金的使用情況。
主持人：我還聽說過一種情況，物業(yè)將小區(qū)原來的綠化部分推為平地，改成了停車位，這種情況合法嗎？這部分的車位收益該歸誰呢？
律師：一般來說，物業(yè)是不可以擅自更改土地使用用途的。小區(qū)土地的使用規(guī)劃是在小區(qū)建設時就經(jīng)規(guī)劃批準確定的，如果物業(yè)擅自將綠化部分改為停車位，可以向縣級以上地方政府的房地產行政主管部門投訴或舉報，政府有關部門會采取相應的措施，責令其限期改正并予以一定的罰款。
但是，如果物業(yè)是經(jīng)過合法程序改變土地用途，特別是一些老舊小區(qū)，原有車位配置比例不高，可能會通過業(yè)主共同確定并辦理相關規(guī)劃變更手續(xù)后，改變原有綠地的用途，根據(jù)民法典第二百七十五條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這種情況下建設的停車位歸業(yè)主共有，且要首先滿足業(yè)主的需要。如果小區(qū)改建后的停車場對外營業(yè)，收取一定的費用，那所得收益，根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定，應當用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
主持人：遇到上面這些情況，業(yè)主們應該如何保護自己的權益呢？
律師：《民法典》修改后對于業(yè)主權利的保護，較之前的《物權法》更加全面和清楚。根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)應接受業(yè)主的監(jiān)督并及時答復業(yè)主對物業(yè)服務情況提出的詢問；當業(yè)主的合法權益受到侵害時有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關義務的，業(yè)主可以向有關行政主管部門報告或者投訴，也有權訴至法院請求其承擔民事責任。
一線直擊：
簽訂物業(yè)合同需謹慎，空置商品房物業(yè)費可“打折”
市民：我現(xiàn)在住的這個小區(qū)除了物業(yè)費，還會收電梯費，垃圾處理費，我們業(yè)主不交就不給打掃樓道，我想問一下，這屬于亂收費嗎？我們應該怎么解決呢？
律師：這種情況需要看物業(yè)服務合同，明確物業(yè)收費標準。根據(jù)《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)公共服務費是物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。如果是合同約定屬于單獨另收費等情形，業(yè)主有義務繳納該筆費用，如果合同約定此類費用已包含在物業(yè)費中，業(yè)主有權不再多交，并可以向業(yè)主大會、物價局、房管局、消費者協(xié)會等投訴，也可以訴至法院。
市民：我的房子自交房到現(xiàn)在已經(jīng)有兩年了，至今沒有入住，那這個房子的物業(yè)費能減免嗎，法律上有規(guī)定嗎？
律師：《民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定了，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無須接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。對此，大家可能會覺得不在小區(qū)居住就要承擔物業(yè)費有些不講道理，但物業(yè)的服務是一直存在的，例如，即使我們不在小區(qū)居住，但我們作為業(yè)主，對于小區(qū)的共有部分，業(yè)主是需要承擔責任的，物業(yè)為小區(qū)綠化、衛(wèi)生清潔等付出了勞動，業(yè)主當然需要承擔了一定的費用。
但是關于空房的物業(yè)費用繳納呢，也要視情況而定，比如《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》第十七條規(guī)定“普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務費應當減收，辦理空置的程序和具體減收比例由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)公共服務費收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。由此可見，空房也需要繳納物業(yè)費，但如果是長時間無人居住，業(yè)主也可以與物業(yè)進行一定的協(xié)商，在法律允許的范圍內進行一定比例的少繳。
一線直擊：
高空拋物如何尋找責任人？“舉證責任倒置”了解一下
市民：前兩天，我出門上班的時候，有個礦泉水瓶從樓上掉下來，差點砸到我，把我嚇得半天回不過神來，現(xiàn)在不是有高空拋物的法律規(guī)定，這個怎么規(guī)定的？
律師：這種情況也就是我們平時所稱的高空拋物，《民法典》第一千二百五十四條對此有明確規(guī)定。高空拋物是為法律所禁止的，如果損害到他人是需要承擔侵權責任的，不能確定具體侵權人的由可能加害的建筑物使用人給予補償，如果物業(yè)未采取必要的安全保障措施的話也需要承擔相應的侵權責任。
主持人：這項法律規(guī)定是說，如果找不到具體是誰拋下的物品，那這棟樓上的人都需要對受到侵害的人進行賠償嗎？
律師：并不是所有居民。如果你能夠證明你不是侵權人就不用承擔賠償責任。一般來說，高空拋物都是有一定高度的，這個可以通過人或物品的受損害程度大體判斷出拋出物的墜落高度，確定一定范圍內的樓層，范圍之外的樓層當然不需要進行賠償；如果你是居住在目標范圍內的樓層，也不是必然要進行賠償?shù)?，若你可以證明你在這件事件發(fā)生之時可以證明自己家中無人也不存在掉落物品的可能，就不用承擔賠償責任。如果找不到確定的侵權人你又無法證明自己不是侵權人，就需要和其他可能是侵權人的居民一起承擔一定的賠償責任。
市民：我家住在一樓，天花板經(jīng)常漏水，很糟心，找物業(yè)他們說不在服務范圍，那是樓上的事兒嗎？這種情況我應該怎么處理呢？
律師：物業(yè)的服務范圍會在物業(yè)服務合同中有明確的規(guī)定。業(yè)主可以去查看與物業(yè)簽訂的物業(yè)合同。如果在房屋保修時間內，可以請求物業(yè)在合理期限內解決問題，否則可以訴至法院；如果過了房屋的質保期限，這確實不在物業(yè)的服務范圍內，但可以請物業(yè)在其中充當協(xié)調角色，幫助業(yè)主與樓上住戶溝通盡快解決問題。如果樓上住戶一直未配合，業(yè)主可以將其訴至法院，請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失，承擔相應的民事責任。
主持人：和諧舒適的居住環(huán)境，能為生活增添色彩，而好的居住環(huán)境需要靠大家的共同守護。今天的節(jié)目到這里就結束了，如果您在法律方面有什么疑問，可以向我們節(jié)目投稿咨詢，也可以掃描屏幕下方二維碼，下載精準普法客戶端，點擊律師連線，進行在線咨詢。我們下期再見。
（大眾網(wǎng) 記者 姜丙陽 攝影 李開元））