? ? ?近年來,隨著城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的全面展開,加裝電梯成為呼聲很高的改造項(xiàng)目,而與高需求對(duì)應(yīng)的是相對(duì)緩慢的安裝進(jìn)程和頻發(fā)的鄰里糾紛。加裝電梯是好事,卻為何成了難題?不同樓層居民的利益訴求該如何平衡?裝不上電梯的老樓能否解決老人的出行問題?對(duì)于邁入老齡化社會(huì)的我們,考驗(yàn)或許才剛剛開始。
經(jīng)過8個(gè)月的等待,2021年6月,張健(化名)所在小區(qū)的12棟單元樓,有5棟安裝上了電梯。從11月開始,小區(qū)便再次動(dòng)員剩余的單元樓也安裝電梯。
這是山西太原一個(gè)建于1999年的小區(qū),所有單元都是六七層高。因?yàn)槭菃挝粸槁毠そǖ募覍俅笤?房屋質(zhì)量好,物業(yè)服務(wù)跟得上,張健覺得生活很舒適?！拔ㄒ坏娜秉c(diǎn)就是沒有電梯,我想,以后年歲更大了,還爬得動(dòng)樓梯嗎?”他今年60歲,住在4樓,前兩年與妻子看了不少電梯房。
2020年太原開始進(jìn)行老舊小區(qū)改造,這個(gè)小區(qū)成功申請(qǐng)了電梯安裝,張健覺得這樣就不必再換房了,省錢省事,積極幫忙張羅著業(yè)主們簽字同意。他原本擔(dān)心一層和二層的業(yè)主有顧慮,尤其是一層的兩戶業(yè)主都未自住,沒想到他們直接同意安裝,“都是同事,樓上樓下的,沒必要搞得不愉快”。
張健所在的單元順利得到了全部住戶的同意。相鄰單元?jiǎng)t在業(yè)主全部簽字同意后,一層中的一戶中途反悔,并阻撓施工隊(duì)繼續(xù)作業(yè)。
1 為電梯對(duì)簿公堂
打好的地基露在單元門口,鄰里之間打起了官司。
一層用戶的擔(dān)心顯而易見。低層無法享受電梯帶來的便利,反而有采光被遮擋、電梯噪音等問題。如果考慮到之后出售的問題,沒有電梯時(shí)一層二層的價(jià)值更高,有了電梯之后,不僅沒了優(yōu)勢(shì),還可能導(dǎo)致房屋貶值。
對(duì)此,張健單位統(tǒng)一規(guī)定安裝費(fèi)用一、二層住戶不需支付,由其他樓層均攤。如果二層想使用電梯,初裝費(fèi)只需繳納5000元。
而反悔的業(yè)主則希望高層業(yè)主能給自己一定的賠償,雙方?jīng)]能達(dá)成統(tǒng)一,工程被耽擱了。
負(fù)責(zé)電梯施工的管理人員張學(xué)書介紹,安裝電梯涉及一系列前序工程,比如設(shè)計(jì)、打地基、購買材料等,而國家的電梯補(bǔ)貼需要等到工程驗(yàn)收后才能下發(fā),所以工程隊(duì)在墊付了一部分資金后,將居民自籌的這部分資金也用了進(jìn)來,已無法退還。這棟樓就“僵”在了這里。
此類問題并非沒有解決的先例。此前媒體報(bào)道了一起非常類似的案件。四川成都溫江區(qū)一個(gè)修建于2004年的小區(qū),其中2棟2單元的居民多為老年人。在國家出臺(tái)老舊小區(qū)院落加裝電梯的政策后,通過投票表決,12戶業(yè)主均同意加裝電梯。2020年5月,電梯公司開始入場(chǎng)施工,但遭到一樓兩家住戶阻攔。此后,四戶高層業(yè)主將一樓住戶訴至法院。
這起訴訟經(jīng)歷了一審、二審。2020年9月,成都溫江區(qū)人民法院作出一審判決,一樓住戶須停止對(duì)電梯安裝施工的阻撓和妨礙。二審維持了原判。
記者翻看中國裁判文書網(wǎng)發(fā)現(xiàn),近年來因安裝電梯引發(fā)的相鄰權(quán)糾紛多了起來,判決往往與此案相同,其適用法律經(jīng)歷了從物權(quán)法到民法典的轉(zhuǎn)變。
根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。民法典則變更為表決權(quán)降低至“兩個(gè)四分之三”,即參與表決的專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,就可以實(shí)施電梯的改造工程。
記者采訪了多位社區(qū)工作人員,他們都表示,對(duì)簿公堂并非良方。
加裝電梯不是老舊小區(qū)改造的強(qiáng)制性要求,主要以居民協(xié)商為主。北京某街道的工作人員劉林(化名)表示:“老舊小區(qū)改造本身是一個(gè)為民工程,如果強(qiáng)制安裝會(huì)造成居民對(duì)立,而且之后的電梯維保工作可能更麻煩?！?/p>
2 “自下而上”的需求
改革開放以來,我國經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,常住人口城鎮(zhèn)化率從新中國成立初期的10.6%提升至2020年的63.89%。因此,城鎮(zhèn)更新也一直在進(jìn)行中。在棚戶區(qū)改造完成后,大多建于90年代前后的低層樓房進(jìn)入了需要改善的階段,老舊小區(qū)改造工作被提上議程。
清華同衡城市更新設(shè)計(jì)研究所所長助理田昕麗參與了很多城市更新項(xiàng)目,她介紹,老舊小區(qū)改造是因地制宜的,各個(gè)社區(qū)根據(jù)自己的特點(diǎn)列出所需清單。其中她感到最難推行的就是加裝電梯,復(fù)雜的不是電梯的物理建設(shè),而是牽涉各家各戶既得利益的重新分配,“一個(gè)小區(qū)能有5%、10%的單元裝上電梯都算多的”。
以北京市為例,綜合此前媒體報(bào)道,2019年,北京要求各區(qū)開展摸底調(diào)查。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾介紹,通過上報(bào)估算,全市符合加裝條件的大約有10多萬個(gè)單元門,涉及居民200多萬人。而實(shí)際安裝情況則是,2019年新開工電梯693部,竣工555部;2020年新開工476部,竣工636部。
在某省級(jí)住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人看來,相較于此前棚戶區(qū)改造拆遷工作,老舊小區(qū)改造的一個(gè)亮點(diǎn)是堅(jiān)持居民自愿。這種“自下而上”生成的需求,需要居民同意并經(jīng)社區(qū)上報(bào)申請(qǐng),相關(guān)部門批準(zhǔn)后才納入改造范圍。這某種程度上對(duì)居民自治水平提出了不低的要求,也非?？简?yàn)社區(qū)工作者:面對(duì)老百姓不同的訴求,如何能夠求得最大公約數(shù)。
如何協(xié)調(diào)不同用戶的利益,北京普勝達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)律師張曉娜建議采取“逐層分?jǐn)偂狈桨?即加裝電梯除去補(bǔ)貼部分,剩余的部分,一樓的住戶不用分?jǐn)?一樓以上的住戶根據(jù)樓層高低而不同,比如每增加一個(gè)樓層,就多分?jǐn)傄徊糠帧?/p>
“也可以用‘共享電梯’方案。簡單理解,就是安裝免費(fèi)、按次收費(fèi)。前期安裝時(shí)所有住戶都不用分?jǐn)傎M(fèi)用,由電梯公司或者政府出資建設(shè),但是后續(xù)使用時(shí)要刷卡開電梯,每次刷卡收取一定的費(fèi)用,根據(jù)樓層的不同,收費(fèi)也有所區(qū)別。”張曉娜說。
張學(xué)書在施工過程中感到技術(shù)的進(jìn)步與合理的安裝方案也有助于提高低層住戶同意安裝電梯的可能性。“張健單元的電梯能順利安裝,部分原因在于電梯對(duì)著單元門,而非住戶的陽臺(tái),透明箱體也使低層采光幾乎不受影響。”他認(rèn)為,應(yīng)該制定更能保障所有人權(quán)益的安裝方案,對(duì)住戶加以詳細(xì)說明,并在安裝過程中加強(qiáng)監(jiān)督、審查等工作。
3 不再是一小部分人的難題
對(duì)于另一些老舊小區(qū)來說,“安裝電梯”不必討論,因?yàn)橛布l件都不達(dá)標(biāo)。
張健的父親今年已90多歲,他居住的小區(qū)建于20世紀(jì)80年代,是磚混預(yù)制板結(jié)構(gòu),因?yàn)榻M裝方便、造價(jià)低,城市民用住宅曾大量采用這一結(jié)構(gòu)。直到2000年左右,多地出臺(tái)規(guī)定禁止建筑中再使用。這種結(jié)構(gòu)承受不了安裝電梯帶來的震動(dòng)。
除了樓房結(jié)構(gòu)外,劉林介紹,有些小區(qū)在建造時(shí)并沒有現(xiàn)在的“小區(qū)”概念,因此沒有公共區(qū)域,“出了單元門就是馬路”,沒有加裝電梯的空間。此外,安裝電梯的設(shè)備層在地下,電梯選裝區(qū)域往往在單元門口,這里涉及電力、燃?xì)狻⑴潘纫幌盗泄芫€,有些管線無法改動(dòng),有些改動(dòng)則成本太高。這些因素都會(huì)使得一些小區(qū)與電梯無緣。
張健的父母多數(shù)時(shí)間都待在家里,只有天氣特別好的時(shí)候,才會(huì)扶著樓梯護(hù)欄下樓,去院里的長椅上坐坐。這或許是大部分老人的日常。
“當(dāng)前,我國正處于人口老齡化從快速發(fā)展轉(zhuǎn)向急速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期?！北P古智庫老齡社會(huì)研究中心副主任李佳說。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示,我國60歲及以上人口的比重達(dá)到18.7%,其中65歲及以上人口比重達(dá)到13.5%。不僅老齡人口規(guī)模龐大,而且老齡化進(jìn)程明顯加快。
老人的問題不再是小部分人的問題。讓老年人能更加方便、安全地參與社會(huì)活動(dòng),是日前發(fā)布的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)新時(shí)代老齡工作的意見》的重要關(guān)切。
面對(duì)老齡化社會(huì),李佳認(rèn)為要做兩方面的工作,一方面瞄準(zhǔn)“增量”,做好新基建的適老化前瞻設(shè)計(jì);一方面優(yōu)化“存量”,做好已有基礎(chǔ)設(shè)施的全面適老化改造。
對(duì)于老年人的基本出行,李佳認(rèn)為不應(yīng)該只盯著安裝電梯這一種方法,“我們可以因地制宜,研發(fā)一些普及性更強(qiáng)、使用更便捷的下樓工具”。
這兩年,樓道代步機(jī)作為替代選擇,進(jìn)入不少老年人的視野。這是一種通過在樓梯上鋪軌道,讓人上下移動(dòng)的設(shè)備。媒體曾報(bào)道過浙江杭州一位80多歲的吳奶奶,想用這種方法取代遲遲安不上的電梯,實(shí)現(xiàn)自己和老伴的“下樓自由”。
吳奶奶聯(lián)系廠家上門勘測(cè),得到的設(shè)計(jì)方案是,1樓到4樓每層樓梯在靠墻的位置安裝一條軌道,軌道上安裝一個(gè)座椅,軌道的橫截面為12厘米×11厘米。座椅不用時(shí)呈靠墻折疊狀,把占用的公共面積降到最低。
遺憾的是,樓道代步機(jī)最后沒能裝上。盡管街道工作人員認(rèn)為它對(duì)樓房影響不大,但仍有鄰居擔(dān)心消防問題或影響樓房質(zhì)量。
劉林直言,在社區(qū)工作中,安裝樓道代步機(jī)不是社區(qū)鼓勵(lì)的行為?！熬拖竦罔F使用的無障礙升降機(jī),是需要工作人員進(jìn)行操作的。代步機(jī)也屬于一種電器,老年人的行動(dòng)和反應(yīng)能力沒有那么快,有可能在使用中出現(xiàn)危險(xiǎn),摔傷了怎么辦?”他說。
而這種擔(dān)心也印證了李佳所說的,老年人出行還需要更多創(chuàng)新產(chǎn)品?！耙酝淆g群體較其他年齡群體數(shù)量少、占比低,相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施也缺乏重視和投入,長期以來形成了基礎(chǔ)弱、底子薄的客觀現(xiàn)實(shí)。許多企業(yè)和社會(huì)組織止步于老齡產(chǎn)業(yè)和老齡事業(yè)之外,很大一部分原因就是資金不足,難以填補(bǔ)這個(gè)窟窿。因此,只有政府來主導(dǎo)相關(guān)建設(shè),補(bǔ)齊短板,企業(yè)和社會(huì)組織才能夠投入其中?！崩罴阎赋觥?/p>
同時(shí),他認(rèn)為,面對(duì)老齡化,政府、社會(huì)、企業(yè)、家庭和個(gè)人,必須多元參與,形成合力。因此,要在體制機(jī)制、制度政策上系統(tǒng)謀劃,讓更多的主體參與進(jìn)來,創(chuàng)新公共基礎(chǔ)設(shè)施投融資和管理運(yùn)營機(jī)制,推廣新的合作模式。
