因未交電梯更新眾籌款，南山區(qū)某業(yè)主被物業(yè)公司及業(yè)委會(huì)采用梯控手段限制使用電梯。物業(yè)公司這種方式“倒逼“住戶交齊眾籌款的行為是否合法？近日，南山法院審理判決了這樣一宗案件。
未交納眾籌款，三業(yè)主被限制使用電梯
南山區(qū)某小區(qū)竣工于21世紀(jì)初，用了接近十五年的電梯老化，存在安全隱患，急需更新改造。
2018年5月25日，小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)布《深圳市南山區(qū)某小區(qū)電梯眾籌方案》，說(shuō)明小區(qū)維修資金賬戶不能滿足電梯改造資金需求，余款須由全體業(yè)主自籌資金解決。
6月10日，該小區(qū)召開2018年第一次業(yè)主大會(huì)，表決通過(guò)小區(qū)每棟樓房分別對(duì)電梯更換所需的費(fèi)用眾籌，對(duì)新更換電梯采取梯控措施限制未交納眾籌款的業(yè)主使用等事項(xiàng)。
當(dāng)年12月1日，深圳市某物業(yè)公司在該小區(qū)4棟樓房新裝電梯上安裝類似門禁卡的IC卡梯控設(shè)備，提供給持有IC卡的業(yè)主或用戶使用。進(jìn)入電梯時(shí)，須在梯控系統(tǒng)上的讀卡器讀取該卡片才可使用該電梯。
三原告黃某、廖某、鐘某稱，其前往物業(yè)公司處領(lǐng)取IC卡時(shí)被告知：IC卡需由業(yè)主委員會(huì)授權(quán)的業(yè)主代表同意方可辦理，如果不交齊電梯眾籌款，無(wú)法辦理IC卡。
故三原告向南山法院提起訴訟，請(qǐng)求法院責(zé)令被告某物業(yè)公司及被告某業(yè)委會(huì)停止對(duì)部分業(yè)主采取梯控手段禁用電梯的違法行為。
法院：不能采取梯控等措施侵害業(yè)主共有權(quán)
2019年5月，南山法院對(duì)此案進(jìn)行一審公開開庭審理。三原告表示，對(duì)沒(méi)交款業(yè)主，業(yè)委會(huì)可采用合法手段催交或通過(guò)法律途徑解決，但其設(shè)立禁止部分業(yè)主使用的梯控措施，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的生命安全和房屋固有附屬功能的使用權(quán)，構(gòu)成對(duì)包括三原告在內(nèi)的全體業(yè)主利益的嚴(yán)重?fù)p害。
被告某業(yè)委會(huì)認(rèn)為，小區(qū)更換老舊電梯具有必要性和緊迫性。其作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，無(wú)權(quán)對(duì)不遵守業(yè)主大會(huì)決議的業(yè)主做出處罰，如不限制未交納眾籌款的業(yè)主使用新電梯，將因不公平而打擊交納電梯眾籌款的業(yè)主積極性，也可能導(dǎo)致剩余老舊電梯的更換改造計(jì)劃就此擱淺，業(yè)主及來(lái)訪人員的出行安全難以得到保障。
法院認(rèn)為，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利的同時(shí)也需要承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由而不履行義務(wù)。本案中，共有電梯涉及建筑物的整體安全和全體業(yè)主的共同利益，三原告作為共有所有人，應(yīng)負(fù)擔(dān)共有電梯的更新眾籌款。因此，二被告要求作為業(yè)主的三原告繳納電梯眾籌款，并未違反法律規(guī)定。
本案中，小區(qū)電梯作公共通道用途，屬于業(yè)主生活利用上不可或缺的公用部分。因此，即便是業(yè)主大會(huì)，亦無(wú)權(quán)對(duì)公用電梯設(shè)置專有使用權(quán)并采取梯控措施限制部分業(yè)主使用該共有部分。因此，三原告請(qǐng)求二被告停止采取梯控措施，有事實(shí)和法律依據(jù)。
關(guān)于三原告應(yīng)繳納的電梯眾籌款，二被告可循其他法律途徑予以解決，但不宜再采取梯控措施等侵害業(yè)主共有權(quán)之行為。
在訴訟過(guò)程中，該IC卡梯控設(shè)施已暫停使用，經(jīng)原、被告雙方一致確定，目前三原告已可正常使用電梯。
綜上，法院認(rèn)為三原告的請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，但鑒于訴訟過(guò)程中二被告已自覺(jué)停止侵害業(yè)主權(quán)利的行為，三原告主張的侵權(quán)行為已停止。
最后，南山法院駁回了原告黃某、廖某、鐘某的全部訴訟請(qǐng)求。該案一審判決后，原、被告雙方服判息訴，現(xiàn)該案判決已生效。
【記者】蘇國(guó)銳
【通訊員】 吳奕盈 鄭樂(lè)琦
【作者】 蘇國(guó)銳
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