隨著老舊小區(qū)改造的不斷推進(jìn)，許多20年以上房齡的住宅小區(qū)重獲新生，老房換新顏的同時(shí)也帶來(lái)了新的煩惱，圍繞“要不要加裝電梯”問(wèn)題，業(yè)主們爭(zhēng)論不休，成都第一例“電梯加裝”案值得關(guān)注。
成都市溫江區(qū)白馬廟街2號(hào)小區(qū)建于2004年左右，如今不少老年人上下樓愈發(fā)吃力，對(duì)加裝電梯需求強(qiáng)烈。2019年，小區(qū)征集意見(jiàn)，12戶業(yè)主均表示同意。經(jīng)過(guò)審批、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、審查、單元主體結(jié)構(gòu)安全性鑒定等一系列程序后，電梯施工終于動(dòng)了起來(lái)。誰(shuí)知1樓兩戶突然反悔，阻撓施工。5樓、6樓的住戶只好將其訴至法院。
溫江區(qū)人民法院查明，1樓住戶在征集意見(jiàn)時(shí)知情，且當(dāng)時(shí)未提出異議。法院認(rèn)為，該小區(qū)加裝電梯事項(xiàng)已獲專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，相關(guān)流程符合規(guī)定，加裝電梯合法有效。因此，判決1樓住戶停止阻礙電梯安裝施工。
“唱反調(diào)”的低層業(yè)主：我真的有一頭牛！
有一記者問(wèn)一農(nóng)民：“如果你有一百畝地，你可以捐給國(guó)家嗎？”
農(nóng)民回答：“可以！”
又問(wèn)：“如果你有一百萬(wàn)，你愿意捐給國(guó)家嗎？”
農(nóng)民回答：“我愿意?！?br /> 三問(wèn)：“如果你有一頭牛，你愿意捐給國(guó)家嗎？”
農(nóng)民回答：“我不愿意?！?br /> 記者疑惑：“為什么你愿意捐一百畝土地給國(guó)家，捐一百萬(wàn)給國(guó)家？為什么你一頭牛不愿意捐呢？”
農(nóng)民窘困：“因?yàn)槲艺娴挠幸活^牛！”
實(shí)踐證明，人類的悲歡并不相通，老舊小區(qū)加裝電梯涉及所有業(yè)主切身利益，極少數(shù)能一帆風(fēng)順。
低層住戶反對(duì)加裝電梯本質(zhì)上出于對(duì)房屋貶值的焦慮，當(dāng)初多掏錢買一樓就是圖省事，不用每日爬樓，裝了電梯便喪失了唯一優(yōu)勢(shì)，頂層反倒升值。此外，老房子墻體結(jié)構(gòu)能否承受電梯帶來(lái)的拉力，抗震能力會(huì)不會(huì)減弱，是否會(huì)留下安全隱患，未來(lái)影響很難準(zhǔn)確評(píng)估。電梯或多或少會(huì)遮擋光線，進(jìn)一步加劇一樓潮濕陰冷問(wèn)題。其他諸如電梯井產(chǎn)生的噪音通風(fēng)問(wèn)題、隱私性降低、后續(xù)物業(yè)管理，全都是麻煩。好處高層盡享，壞處低層承受，換誰(shuí)都不能輕易同意。圍觀者慷他人之慨，拿“年輕人要尊老”道德綁架要不得。
加裝電梯，低層業(yè)主有權(quán)說(shuō)不！
今年《民法典》正式施行后，傳聞“舊改”裝電梯只需要雙三分之二業(yè)主同意即可，一樓二樓反對(duì)也沒(méi)用，果真如此嗎？
“雙三分之二”，即專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，表決程序才有效。
為與《民法典》保持同步，多地陸續(xù)修改既有住宅增設(shè)電梯相關(guān)政策，除上海以效率為先，廢除業(yè)主一票否決制，多數(shù)地方堅(jiān)持業(yè)主友好協(xié)商原則，避免上下為難，將矛盾化解在鄰里之間，大家的事由大家商量著辦。
北京 雙三分之二且其他業(yè)主不持反對(duì)意見(jiàn)
廣州 雙三分之二同意，受影響業(yè)主出具書面同意意見(jiàn)
山西 全體業(yè)主協(xié)商一致
上海 雙三分之二業(yè)主同意可提出申請(qǐng)，雙過(guò)半表決通過(guò)即可，無(wú)需一樓同意
西安 雙三分之二業(yè)主同意，且滿足規(guī)劃、消防要求，不影響建筑結(jié)構(gòu)安全
濟(jì)南 雙三分之二業(yè)主同意，街辦牽頭協(xié)商調(diào)解，協(xié)商不一致訴訟解決
地方政府基于《民法典》第二百七十八條制定本地條例，但究竟按照其中哪一項(xiàng)卻不明確。老住宅樓里沒(méi)有電梯井，外掛電梯從無(wú)到有是新建設(shè)備，并不是第七項(xiàng)“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”。占用共有土地新建電梯適用第三百零一條更為貼切。
《民法典》第三百零一條 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
樓前劃出一塊地用于建電梯，不占誰(shuí)的專有部分，如同小區(qū)內(nèi)的道路一樣屬于全體業(yè)主共同共有，因而這件事應(yīng)由大家共同做主，少了誰(shuí)都不行。特別是一樓業(yè)主，加裝電梯是大事，已經(jīng)超出了相鄰關(guān)系人必要的容忍范圍，而根據(jù)第二百九十五條，裝電梯等設(shè)備不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全、造成損害。受到不利影響的一樓業(yè)主有權(quán)反對(duì)加裝電梯，依法維護(hù)自身合法權(quán)利。
許多媒體炒作一樓業(yè)主無(wú)權(quán)反對(duì)裝電梯，純屬睜著眼說(shuō)瞎話，《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》寫得非常清楚?！扒移渌麡I(yè)主不持反對(duì)意見(jiàn)”，“且”不是或，一票否決權(quán)仍然在，只不過(guò)權(quán)利行使有變化。以往，有人不簽字這事就算黃了，現(xiàn)在，有異議必須書面提出意見(jiàn)，為什么不同意，要有正當(dāng)理由。礙于熟人情面裝沉默的少數(shù)派行不通了，要站出來(lái)表達(dá)觀點(diǎn)。并且，人在國(guó)外、常年失聯(lián)的情況也得以排除。
成都案例很有代表性，值得我們學(xué)習(xí)借鑒。1樓業(yè)主敗訴原因只有一個(gè)，未在公示期明確提出異議，消極行使權(quán)利導(dǎo)致其錯(cuò)失機(jī)會(huì)窗口。
老齡化社會(huì)悄然來(lái)臨，政府部門未雨綢繆不僅要做好社區(qū)適老化改造，更深處的利益沖突同樣不可輕視。加裝電梯少數(shù)服從多數(shù)未必公道，制定明確可執(zhí)行的補(bǔ)償細(xì)則正當(dāng)其時(shí)。完善樓梯扶手和無(wú)障礙設(shè)施、推廣“爬樓機(jī)”等代步設(shè)備、實(shí)施房屋置換等措施都值得嘗試，多方合力多措并舉才能讓老年人從容擁抱夕陽(yáng)紅。
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